analise acordaos direitos reais

TERCEIROS PARA EFEITO DE REGISTO
Comentário aos Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça,
SJ20080306003587 de 06-03-20081 e SJ20081016043967 de 16-10-20082
Por Carla Michele Silveira Costa3, Barcelos, Junho de 2010.


SUMÁRIO: 1. Introdução – breve caracterização dos acórdãos em análise. 3. Definição de direitos reais de aquisição e
de direitos reais de garantia. 4. “Definição” de terceiros para efeitos de registo. 5. Análise do conceito de terceiros para
efeitos de registo à luz dos acórdãos em análise. 6. Conclusão.


1.
Introdução. Os acórdãos em epígrafe foram proferidos pelo Supremo Tribunal de Justiça,
ambos por unanimidade, os quais tiveram negada a revista.
Doravante o acórdão nº SJ20081016043967 de 16/10/2008 designar-se-á por Acórdão1 e o acórdão nº
SJ20080306003587 de 06/03/2008 por Acórdão2.
O Acórdão1 versa sobre a temática da definição de terceiros para efeito de registo, resultante do
confronto entre direitos reais de aquisição, direitos reais de garantia4 e, em causa, a aquisição da propriedade
por força duma venda judicial da fracção em apreço. Contrapõe os autores AA e mulher BB, que alegam ter
arrematado o imóvel, que se encontra no cerne da questão no âmbito de uma venda judicial para satisfação
de créditos, e de um direito real de garantia5 sobre LF, contra os réus CC e marido DD que ocupam
actualmente o imóvel que alegam ter adquirido ao proprietário LF. Neste sentido alegam os autores que quer
AA e BB, quer CC e DD terão adquirido o imóvel do mesmo autor comum, LF, considerando-se assim
terceiros para efeito de registo, desta feita o que estará aqui em causa é o momento em que foram efectuados
os registos de aquisição, mas será suficiente? A questão imperativa prende-se com aferir se terão AA/BB e
CC/DD realmente adquirido do mesmo autor a propriedade do imóvel.

1 Processo n.º 08B358, relator Alberto Sobrinho, disponível em ww.dgsi.pt.
2 Processo n.º 07B4396, relator Pires da Rosa, disponível em ww.dgsi.pt.
3 Aluna n. º 4063, da licenciatura de Solicitadoria PL, 2º ano ESG/IPCA, trabalho realizado no âmbito da avaliação continua da disciplina de Direitos Reais.
4 Segundo Cezar Fiúza é a “vinculação de certo bem do devedor ao pagamento de obrigação, sem que o credor possua a fruição do bem em si” . Esse bem assegura ao
credor o poder de obter o pagamento da dívida inadimplente com o valor ou a renda de um bem gravado em garantia. Para o direito civil são considerados garantias reais o
penhor, a hipoteca, a anticrese e a alienação fiduciária em garantia.
5 A única situação de registo constitutivo é a situação da Hipoteca (art. 682º do CC)- a razão básica está ligada ao facto constitutivo da hipoteca. Esta nunca implica que o
credor obtenha a apreensão da posse da coisa. A coisa permanece em poder do autor da hipoteca. Por isso, a única publicidade que pode ter é a que deriva do registo.
1

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No Acórdão2 temos como autores, AA e mulher BB (habilitados seus herdeiros face ao falecimento
destes) que alegam ter a aquisição de duas fracções inscritas a seu favor, aquisições estas, resultantes de
venda judicial, no decurso de venda judicial contra Empresa FF, Lda. Contra os réus CC e DD, que alegam
possuir a seu favor um contrato de permuta celebrado com a Empresa FF, Lda, com0 data de celebração de
escritura anterior ao registo da penhora e registada posteriormente a venda judicial
Os presentes acórdãos partilham a particularidade comum de terem sido negadas as intenções dos
recorrentes, ou seja, foi negada a revista, mantendo-se a decisão proferida pelo Tribunal da Relação
precedente a que se recorre. Ainda, os acórdãos discutem uma questão jurídica controversa, nomeadamente o
conceito jurídico de “terceiros para efeitos de registo”, observando-se o desenvolvido nos fundamentos de
direito, pois por um lado opta-se pela concepção restrita de terceiro onde se considera que «terceiros, para
efeitos do disposto no art. 5º do Código do Registo Predial, são os adquirentes, de boa fé, de um mesmo
transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa», e pelo outro, que faz-se valer o
entendimento doutrinal, ao optar-se por uma concepção ampla de terceiro, ao se considerar que «terceiros,
para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado
prédio, veriam esse direito ser arredado por qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado
posteriormente».
As interpretações feitas em ambos os acórdãos serão aqui abordadas, onde enunciaremos a
controvérsia do tema, pelo entendimento de alguns (pois não poderíamos enunciar todos, vasta a imensidão
das posições) membros da classe doutrinal.
O objectivo deste trabalho prende-se por descobrir as questões jurídicas levantadas pelos acórdãos,
ao observar a existente controvérsia à volta de questão jurídica semelhante, na humilde tentativa de
enquadrar juridicamente cada posição assumida, a fim de sermos capazes de inclinar uma “escolha” sobre
uma das posições dum acórdão ou de outro, da questão jurídica em causa. Para o efeito, passar-se-á à breve
caracterização dos acórdãos em comparação, analisando os argumentos utilizados à luz das
definições/conceitos jurídicos existentes.
Pretendemos no fim chegar a um conceito mais claro, ponderando os argumentos doutrinais e
jurisprudenciais, do que é, nos Direitos Reais, a figura “terceiro para efeitos de registo”.

2.
Definição de direitos reais de aquisição e direitos de garantia e o confronto entre os
direitos reais e os direitos de garantia.
É importante, desde já, demarcar os direitos reais da categoria dos direitos subjectivos creditórios,
com que mantém relevantes relações.
Desde logo, os direitos reais são direitos sobre uma coisa, enquanto que os direitos de crédito
traduzem-se no direito à prestação a efectuar pelo devedor, a qual pode consistir num dare, facere e non
facere.
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Característica dos direitos reais é a sua eficácia absoluta (cfr. art. 413.º, 421.º, 1305.º CCivil), ou
seja, os direitos reais são oponíveis a toda e qualquer pessoa que, possa interferir ou entrar em relação com a
coisa. O mesmo não se verifica nos direitos de crédito, que habitualmente são integrados na categoria de
direitos relativos, por contraposição àqueles.
Os direitos reais são absolutos e de exclusão, na medida em que, o respectivo titular pode opô-los às
restantes pessoas, impedindo-as de interferir na coisa sobre que versam. Corresponde-lhes a chamada
obrigação passiva universal, que se traduz no dever que recai sobre as restantes pessoas de não perturbarem o
exercício dos titulares dos direitos absolutos.
Ao invés, os direitos de crédito são relativos, produzindo efeitos apenas inter partes (cfr. a. 406.º
n.º2).
Como corolário da eficácia absoluta, tem o titular do direito real, o direito de sequela, ou seja, o
direito de perseguir a coisa onde quer que ela se encontre e fazer valer o seu direito, reivindicando-a.
Porém, existem excepções a este princípio, desde logo, decorrentes do registo e dos art.º 243.º e
291.º.
Ainda como consequência da eficácia absoluta dos direitos reais, refira-se o direito de prevalência ou
preferência:
— do primeiro adquirente de um direito real (quando se adquire mediante contrato – cfr. a. 408.º
n.º1). Exemplo: A, vende a sua casa a B e, algum tempo depois, vende a C. De quem é a propriedade?
De acordo com este princípio a propriedade é de B, uma vez que foi ele que adquiriu em primeiro
lugar o direito real de gozo, mediante contrato (cfr. a. 408.º n.º1).
— do credor com garantia real, tendo este direito a ser pago com preferência, não só sobre os
credores comuns (a. 604.º n.º2), como ainda, sobre qualquer outro credor que, sobre a mesma coisa tenha
obtido, em momento posterior, um novo direito real de garantia, p. ex., a hipoteca.
Exemplo: A para adquirir casa celebra um contrato de empréstimo com o Banco X constituindo-se
uma hipoteca sobre a mesma. Se A. pretender contrair outro empréstimo noutro Banco Y, este poderá
constituir outra hipoteca para garantia de pagamento desta outra dívida de A. Caso A não cumpra o
pagamento das dívidas, qualquer dos Bancos pode exigir o pagamento das mesmas, à custa da venda da casa
hipotecada. Porém, o Banco X tem prevalência para ser pago em primeiro lugar, dado o seu direito real de
garantia ser anterior, independentemente de o dinheiro chegar ou não para pagar ao Banco Y.
Conclui-se que o direito real, quer de gozo quer de garantia, que primeiro se tenha constituído
prevalece sobre o posterior, que seja incompatível.
O princípio em análise admite excepções que a seguir se indicam: se a lei fizer depender de registo a
eficácia do direito real em relação a terceiro, o direito que prevalece é o primeiramente registado e não o
primeiramente constituído. Está ideia não se aplicaria ao caso da hipoteca, uma vez que, juridicamente esta
só existe depois de registada, pois neste caso, o registo tem eficácia constitutiva entre as próprias partes e, ao
mesmo tempo, eficácia em relação a terceiros.
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Mas apontemos mais traços distintivos entre os direitos reais e os direitos de crédito: os direitos reais
como direitos absolutos que são, podem ser ofendidos por qualquer pessoa. Já quanto aos direitos de
créditos, os mesmos só podem ser ofendidos pelo devedor ou devedores.
Os direitos reais de gozo podem constituir-se por usucapião e, habitualmente, constituem relações
duradouras ou, até de carácter perpétuo. Os direitos de crédito constituem relações transitórias ou, de curta
duração. Em princípio, a obrigação nasce para se extinguir no mais curto espaço de tempo.
As obrigações extinguem-se com o seu exercício, diferentemente, o uso não põe termo aos direitos
reais, antes os vivificam.

3.
Definição de terceiro para efeitos de registo. Segundo o juiz conselheiro jubilado do STJ
Quirino Soares in TERCEIROS PARA EFEITOS DE REGISTO PREDIAL, «terceiro não é qualquer estranho ao acto
ou negócio jurídicos. Para o conceito ter utilidade, tem de haver um qualquer nexo, de natureza jurídica, entre o
estranho e o acto ou negócio que justifique a extensão ou a inoponibilidade dos seus efeitos ao estranho ou a
possibilidade de intervenção nele desse mesmo estranho.»
Quem são então estes terceiros de quem se fala?
Responde-nos o nº 4 do art. 5º do CRPredial (aditado ao artigo em virtude da última reforma dada
pelo D. Lei n.º 533/99 de 11/12), seguindo a linha orientadora tradicional da doutrina e da jurisprudência:
“Terceiros para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre
si”. Pois de acordo com o disposto no n.º 1 do art. 5.º do CRPredial, “os factos sujeitos a registo só produzem
efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo”, disposição esta que não era suficiente para
interpretar os negócios jurídicos na plenitude da problemática da questão, o que culminou na adição do nº 4
ao artigo referido.
A aquisição do direito de propriedade sobre imóveis está sujeita a registo, nos termos do disposto no
art. 2.º, n.º 1, alínea a), do já referido CRPredial.
‘Terceiros’, para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre
determinado prédio, veriam esse direito arredado por facto\jurídico anterior não registado ou registado
posteriormente (v. Acórdão, com força obrigatória geral, do STJ n.º 15/97, de 20 de Maio, in Diário da
República, 1.ª série, de 4 de Julho de 1997).
Este conceito bastante amplo de ‘terceiro’ era já o defendido por vasta doutrina e jurisprudência e o
mais consentâneo com a finalidade do registo (ver artigo 1.º do CRPredial6).
Diz a súmula do acórdão uniformizador da jurisprudência7 invocado: ‘Terceiros, para efeitos de registo

6 “ O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade á situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário.” É assim
que o CRPredial consagra, no seu artigo 1º, a principal finalidade desta componente específica e particular do Direito Registral e que muita controvérsia tem levantado
entre posições jurisprudenciais e doutrinais.
7 Sobre os problemas da aplicação da doutrina do Acórdão uniformizador e consequente texto legislativo às situações de dupla alienação, cfr. Luís A. Carvalho Fernandes,
Lições de Direitos Reais, 4ª Edição, Lisboa, Quid Juris?, 2003, pág. 132 e seguintes; Miguel Teixeira de Sousa, Sobre o Conceito de Terceiros para Efeitos de Registo, in
Revista da Ordem dos Advogados, Lisboa, 1999, p. 38 e seguintes.
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predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito arredado
por um facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente.’
O acórdão supõe que há um direito registado que, por isso, não deve ser arredado por facto jurídico,
ainda que anterior, mas não registado ou registado posteriormente, sendo este o seu entendimento correcto,
pela sua súmula perante o caso concreto que o provocou.
Encontra-se preconizado no artº 7º CRPredial que o “registo definitivo constitui presunção de que o
direito existe e pertence ao titular inscrito ao passo que o art. 6º proclama o princípio de que o direito inscrito
em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens. Beneficiando da
presunção e prioridade decorrentes do registo apenas quem detiver a qualidade de terceiro.
Transcrevendo a análise de Mariana França Gouveia in PENHORA DE IMÓVEIS E REGISTO
PREDIAL NA REFORMA DA ACÇÃO EXECUTIVA, «Remédio Marques defende abertamente a ineficácia da
transmissão do bem penhorado em relação aos intervenientes na execução, englobando nestes o exequente penhorante,
o comprador na venda executiva e o adjudicatário. Fundamenta a sua posição, à primeira vista contra legem, entendendo
que tanto o direito do que adquire ao executado como o direito do penhorante (e do terceiro adquirente na venda ou na
adjudicação executivas), devido à inerente situação de indisponibilidade em que o bem se encontra – e cujo fim é o de
conservar e afectar na acção executiva a garantia patrimonial do exequente – derivam do mesmo autor.
Mais refere que os princípios da prioridade e do trato sucessivo levam a que a aquisição na venda executiva
seja consequência da penhora anteriormente inscrita. A alienação em acção executiva deve, pois, equiparar-se às
alienações voluntárias. A aquisição feita ao tribunal não é uma aquisição originária, mas antes uma aquisição
derivada translativa. Pelo que, quer adquirente, quer penhorante adquirem de um mesmo autor.
Assim, o penhorante enquadra-se na definição de terceiro do artigo 5.º n.º4 CRPredial, não lhe sendo oponível
a transmissão efectuada anteriormente, mas não registada.
Acresce que, prevendo o artigo 824.º n.º2 CCivil a caducidade deste direito de propriedade não registado com
a venda executiva, tem de concluir-se que só os direitos com registo anterior é que são eficazes relativamente ao
comprador na venda executiva.»

5.
Análise do conceito de Terceiros para efeitos de registo à luz dos acórdãos em análise.
Passaremos por constactar as elucidações extraídas de cada acórdão.
Acerca do Acórdão 1 há uma fracção, originariamente propriedade de LF, que segue dois rumos
diferentes – em 19/01/1990 LF e a mulher FC declararam vendê-la à recorrida CC casada em comunhão de
adquiridos com DD e em 16/04/2004 o bem em causa é alvo de execução8 contra LF, bem esse que fora
adjudicado ao ora recorrente AA. De um mesmo autor comum LF, quer o autor AA quer a re CC receberam
a mesma fracção. Ora, o D. Lei n º 533/99, de 11/12 introduziu no art. 5 º do CRPredial o n. º 4 que define

8 In PARTICULARIDADES DA EXECUÇÃO DA HIPOTECA, de Isabel Meneres, «Execução para pagamento de quantia certa em que os créditos do exequente se
encontram garantidos por hipoteca. A execução hipotecária tem como característica o facto de o crédito exequendo ser mais forte que um crédito comum, na medida em
que se encontra guarnecido de hipoteca e baseiam-se num título executivo que é um documento revestido da força probatória plena a escritura pública. O mecanismo de
efectivação da hipoteca é o processo judicial, não havendo possibilidade de o credor se apropriar de forma particular dos bens hipotecados. A alienação do bem é feita
por meio de hasta pública, ou melhor, por meio de leilão realizado no cartório notarial. Verificada a arrematação do bem ou a adjudicação e o depósito do preço, o
processo finaliza com a elaboração da acta e a outorga da escritura de transmissão, em que se farão constar as diligências essenciais efectuadas no processo. A escritura
é título bastante para o registo da aquisição e cancelamento de todos os direitos inscritos sobre o imóvel posteriormente à hipoteca executada.»
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“terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um mesmo autor comum direitos incompativeis
entre si. ”. Define então que autores e réus, recorrentes e recorridos são terceiros entre si, o que já não se
passa com os recorridos e o beneficiário da penhora, o exequente Banco Nacional Ultramarino, SA., a favor
de quem foi registada a penhora da fracção em 25/02/1999. Releva para a decisão os registos de aquisição e
não o direito de crédito sob a forma de penhora9 e a verificacao da presuncao adstrita ao art. 6 º CRPredial “o
direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens. ”, fazendo
valer (prevalecer) um direito, o dos réus recorridos, sobre o outro, o dos autores recorrentes, porque é deles o
registo anterior.
Já sobre o Acórdão 2 há uma permuta10 sobre duas fracções, feita pelos autores da acção, registada
a aquisição de propriedade posteriormente ao registo da penhora (registada a favor da União de Bancos
Portugueses SA em 18/03/1987), em 5 de Novembro de 1991, pese embora o registo deu-se antes da venda
executiva. Conclui-se que se transferiu da permutante a propriedade das referidas fracções nos termos dos
arts. 408º, n.º 1, 879º, al. a) ex vi 939º e 1317º CCivil, tal como consignado no acórdão recorrido, facto
aceite pelo STJ. É diferente o transmitente que procedeu a alienacao das fracções reivindicadas, e a empresa
de FF, Lda., que permuta as fracções para os recorridos e as mesmas fracções são adquiridas através de
venda judicial pelos autores. Deriva daí que, tendo o executado alienado validamente o direito de
propriedade das fracções em causa aos réus, a posterior venda executiva das mesmas aos autores não deriva
do mesmo autor comum, não revestindo os autores a qualidade de terceiros para efeitos de registo e ainda,
que os autores não poderiam estar de boa fé, contrariando a posição assumida no Acórdão, o qual assenta
que os adquirentes são terceiros para efeitos de registo.
Quem adquire em venda executiva adquire directamente do executado que, com ou sem vontade de
vender, é o sujeito donde promana o direito ao bem vendido, gerando -se, assim, uma aquisição derivada em
que o executado é o transmitente. Ao adquirente em venda executiva não pode ser oposto qualquer outro
negócio translativo da propriedade, ainda que anterior, que não haja sido registado aquando da inscrição no
registo do título emitido subsequentemente a essa venda judicial. Relativamente aos bens imóveis, a venda
judicial tem, quer para efeitos de determinação da prioridade da realização dos negócios, quer para efeitos da
prioridade da inscrição no registo predial desses negócios, pelo menos, a mesma eficácia que a venda por
escritura pública. A não ser assim, isto é, a considerar, como o fez o Acórdão do Supremo Tribunal de
Justiça, que o adquirente em venda executiva não é terceiro par efeitos de registo, por não haver adquirido de
um mesmo e comum transmitente, estar -se -á a violar o direito constitucional à propriedade privada,
consagrado nos artigos 17.º, 18.º, 62.º da Lei Fundamental; Estar -se -á a violar, além do mais, os princípios
da estabilidade, da certeza e da confiança representados pelo instituto do registo predial, o que é
manifestamente inconstitucional por violação dos próprios princípios básicos do Estado de direito

9 Cfr art. 820º CCivil e cfr. o art. 2º, n.º 1 al. n) do CRPredial “Estão sujeitos a registo a penhora(…)”
10 Ao contrato de troca ou permuta aplicam-se as normas da compra e venda, art. 939º CCivil, sujeito à forma prescrita, art. 875º CCivil e n.º 1 do art. 80º CNotariado)
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consagrados nos artigos 2.º, 3.º e 9.º alíneas b) e d) da C.R.P.; Estar -se -á a violar a segurança e a confiança
jurídicas da comunidade em geral garantidos pelo registo predial, na medida em que este concorre
decisivamente para a segurança do tráfico jurídico imobiliário, essencial à plena eficácia do princípio
constitucional da liberdade de iniciativa económica reconhecido no artigo 80.º, alínea c) da Constituição da
Republica Portuguesa. A decisão do Acórdão do S.T.J. é, igualmente, ilegal, por desconsideração do disposto
no artigo 824.º do C.C. já que este, claramente, refere que o executado é o transmitente na venda executiva e
de que com essa venda caducam todos os direitos reais que não tenham registo anterior à respectiva penhora.
Acresce que, se não se entender que o arrematante em hasta pública é terceiro para efeitos de registo,
nos termos restritos consagrados pelo Acórdão n.º 3/99 e pelo artigo 5.º, n.º 4 do C.R. Predial, então são este
Acórdão e este normativo — e não já a interpretação que dele fez o Acórdão do Supremo — que se
encontram feridos de inconstitucionalidade, por directa afronta dos princípios constitucionais vertidos nos
artigos 17.º, 18.º, 62.º e 80.º alínea c) da lei Fundamental, pelos motivos expostos nas conclusões precedentes
— inconstitucionalidade que vai, igualmente, invocada. Com efeito,
Se a lei vigente, isto é, o artigo 5.º, n.º 4 do C.R. Predial não considera que o adquirente em venda
executiva é terceiro para efeitos de registo é, então, o próprio preceito e a acepção restrita que estão feridos
de inconstitucionalidade, na medida em que a sua aplicação leva à preferência de uma aquisição anterior não
registada a uma outra posterior, legítima e formal, primeiramente registada.
Não se julgando inconstitucional a norma do n.º 4 do artigo 5.º do Código do Registo Predial,
interpretado no sentido de que o adquirente de um imóvel em venda judicial efectuada em processo de
execução não é “terceiro para efeitos de registo”, relativamente a um adquirente a quem o executado o haja
vendido, anteriormente ao registo da penhora, mas que não tenha registado a aquisição, que não viola
qualquer das regras e princípios constitucionais invocados pelos recorrentes11.

6.
Conclusão. No Acórdão 2, utilizando um conceito mais restrito, decidiu-se que terceiros são
somente os supostos adquirentes de direitos incompatíveis sobre a mesma coisa de um mesmo autor comum.
Vendo por esta óptica a questão, não é “terceiro” o exequente que nomeou o bem à penhora, sendo-lhe
oponível uma aquisição anterior do mesmo bem, ainda que não registada.
Transcrevendo a análise de Tânia Maria C. T. Alves Silva in O CONCEITO DE TERCEIROS PARA
EFEITOS DE REGISTO «Segundo a Dra. Isabel Pereira Mendes, se adoptássemos uma visão restritiva do que são
terceiros, retiraríamos grande parte da eficácia e do âmbito de funcionamento da presunção “iuris tantum” que resulta
do mesmo direito registral, pois se limita a quem tenha adquirido do mesmo transmitente a possibilidade de reagir.
Uma presunção “iuris tantum” que rapidamente se poderia transformar numa presunção “iuris et de iuri” contribuindo
também para agraciar a nossa legislação registral de uma natureza constitutiva não prevista, sendo que se poria em
causa também o princípio da legitimação (art. 7º e 8º CRP) e ainda o princípio do trato sucessivo que mais não é que
um corolário do primeiro (art. 34º), que por sua vez chama á colação o princípio da legalidade (art. 68º), dado que

11 Cfr. o Acórdão n.º 345/2009 Processo n.º 35/05, 3.ª Secção do Tribunal Constitucional de 8/07/2009, negando provimento a recurso com as seguintes alegações «1.º É
inconstitucional a norma do artigo 5.º, n.º 4 do C.R. Predial quando interpretada no sentido de que o arrematante em venda executiva, como é o caso dos aqui Recorrentes,
não é terceiro para efeitos de registo», disponível in www.tribunalconstitucional.pt.
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não poderá ser inscrito nenhum acto de transmissão em que o último dono inscrito não figure como sujeito passivo.
Esta autora defende assim uma amplitude maior deste conceito, entende que só assim se pode garantir a protecção de
todos aqueles que adquirem direitos, que os registam e que depois vêem a sua posição fragilizada por não se
encontrarem protegidos por uma figura que tem como finalidade assegurar os interesses e perspectivas daqueles que
cumprem o ónus d registar, que agem da forma mais segura.»
E ainda, transcrevendo a análise de Mariana França Gouveia12 in Penhora de imóveis e registo predial
na reforma da acção executiva, «Quem deve ser protegido? Adquirente sem registo ou penhorante com registo?
Os defensores de uma e outra perspectiva fundamentam-se, no essencial, em posições sobre o registo, a sua
função e implementação social.
Os tradicionais entendem que a forte insensibilidade social ao registo tem de justificar um mais escrupuloso
cumprimento das regras tradicionais de resolução de conflitos, ou melhor, de distribuição de riscos. No caso que
tratamos, está em causa a aplicação do artigo 408.º CC, a regra da transmissão da propriedade no momento do
contrato.
Já as posições latas, mais actuais, vão no sentido de atribuir ao registo uma função de segurança –
precisamente a que justifica a sua existência e, em decorrência, o respeito (dentro de limites razoáveis) pelas
realidades que esse registo contém.
E, realmente, se não se consegue que o registo desempenhe as suas funções de segurança, para que serve ele?
Apenas e afinal para gerar insegurança.
Parece-me, pois, que a única posição defensável e coerente com a evolução das sociedades modernas é o
respeito pelas regras próprias do registo, nomeadamente a da inoponibilidade a terceiros de factos não registados. Tal
regra só faz sentido se se entender como terceiros estes mesmos e não quase ninguém.
É a única posição defensável quando falamos em penhora, na medida em que falamos de um direito constituído
no âmbito de um processo executivo que, tenha ou não intervenção directa do juiz, é tramitado num tribunal e está sob
o controle de um juiz.
“(…) da mesma maneira que o comprador de um prédio, por exemplo, deve registar a aquisição, para que se
não veja preterido por outro adquirente que registe a aquisição antes da sua, deverá igualmente registar a aquisição,
para que se não veja preterido pelos credores intervenientes na execução, com penhora registada antes.
É que estes credores carecem de protecção, tal como se se tratasse de um adquirente da mesma coisa.
Feita a penhora, cria-se nos credores a convicção de que os bens penhorados estão afectados aos fins da
execução, e esta expectativa seria iludida, se se permitisse que ainda se registassem, com prejuízo da execução,
aquisições anteriores. Se se soubesse que estas aquisições existiam e valiam contra os credores, ter-se-iam porventura
penhorado outros bens ou não se teria confiado na plena eficácia da penhora.”
O conceito de terceiro vigente na nossa ordem jurídica é – uma vez mais por muito que doa – o conceito
restrito.
Quais as suas consequências?
Em primeiro lugar, o direito de propriedade do adquirente, ainda não registado, é oponível ao executado
penhorante, ao comprador na venda executiva e ao adjudicatário. Em segundo lugar, há legitimidade para embargar,

12 Então assistente da Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa. Consultora do Gabinete de Política Legislativa e Planeamento do Ministério da Justiça.
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há fundamento para procedência dos embargos e para levantamento da penhora. Em terceiro lugar, mesmo tendo já
havido venda executiva, há fundamento para o reivindicante alegar a invalidade da venda – artigo 909.º n.º1 d)
CPCivil.
O artigo 824.º n.º2 CCivil encontra-se, assim, derrogado quanto à caducidade do direito real de propriedade
registado depois do registo da penhora – quando a transmissão tenha sido anterior a esse registo. Aliás, esta
derrogação é extensível a todos os direitos reais de gozo, mesmo que menores, na medida em que o problema se coloca
exactamente nos mesmos termos.
Repare-se que a norma contida no artigo 824.º n.º2 CC vigorou mais de 30 anos, num lapso de tempo em que,
porventura, mais insensibilidade social ao registo terá havido. Repare-se que se derroga agora uma norma sem nunca
sequer se ter discutido – pelo legislador ou pela jurisprudência – a sua razão de ser.
É, na realidade, um resultado altamente insatisfatório, um resultado cuja razão de ser contraria as regras
assentes há muito no nosso sistema jurídico e que se baseia numa visão antiquada e, mais, pouco (ou nada)
propulsionadora de uma maior aproximação do registo à sociedade.
Resta a esperança que, frustrada esta via de aproximação, tal objectivo possa ser alcançado através do novo
modo de efectuação da penhora de imóveis. Pode ser que, por aqui, se abra o caminho à tão apregoada sensibilidade
social ao registo…»
A nossa posição inclina-se pela escolha da posição adoptada no Acordão1, onde temos uma
verdadeira posição consonante com o já referido acórdão uniformizador n.º 3/99, de 18 de Maio de 1999,
pois os adquirentes, autores e réus, adquirem, de boa fé, de um mesmo transmitente em comum, direitos
incompatíveis, sobre a mesma coisa. Sentimo-nos inclinados a adoptar esta posição jurisprudencial, pois é a
abordagem mais aproximada ao conceito actual de terceiros para efeito de registo predial. Aqui se interpreta
que há transmissão de direitos incompatíveis entre si pois autores e réus adquirem o mesmo bem de um
mesmo alienante, ao passo que na posição tomada no Acordão2.

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Bibliografia


Acórdão, com força obrigatória geral, do STJ n.º 15/97, de 20 de Maio, in Diário da República, 1.ª série, de
4 de Julho de 1997

Acórdão n.º 345/2009, processo n.º 35/05, 3.ª Secção do Tribunal Constitucional de 8/07/2009, como é
disponível in www.tribunalconstitucional.pt, consultado em 09/05/2010.

Código Civil anotado - Abílio Neto, Ediforum, Edições Jurídicas, Lda, Lisboa, 14ª edição actualizada, 2004

Código do Registo Predial Anotado e Comentado - Isabel Pereira Mendes,

Direitos Reais – José Alberto C. Vieira, Coimbra Editora, págs. 231 e ss., 279 e ss., 285 e ss.

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2007, Faculdade de Direito da Faculdade do Porto.

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http://www.dgpj.mj.pt/sections/informacao-e-eventos/anexos/sections/informacao-e-eventos/anexos/dra-
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