TESINA FINALE ESTIMO

Universita degli Studi Roma Tre
Facolta di Architettura
A.A. 2010/2011


Modulo di Estimo
Laboratorio di Progettazione Architettonica e Urbana 3b
Prof. Alfredo Passeri


ELABORATO FINALE
Studentesse:
Lavinia Sabatini
Alice Vianello

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RELAZIONE DI PROGETTO
a - Programma funzionale del progetto, ubicazione e caratteristiche ambientali
L'area di studio e collocata in zona Portuense, compresa fra le vie Giuseppe Belluzzo (est), Via
Leonardo Greppi (nord) e Via Nicola Pellati (ovest).
Le caretteristiche principali dell'area sono le differenze di quota che variano tra un massimo di 11 metri
e un minimo di 6, e di conseguenza l'ampia e piacevole vista su una buona parte di Roma sud
(il gazometro, l'ansa del Tevere nei pressi della basilica di S.Paolo, la Basilica stessa), e sul profilo dei
Colli Albani.
Il corso di progettazione ci richiede la progettazione di un complesso residenziale di 46 alloggi di
diverse cubature con annessi parcheggi e zona commerciale.
Piu precisamente:
8 alloggi da 100 mq
10 alloggi da 75 mq
10 alloggi da 55 mq
8 alloggi da 30 mq
10 alloggi da 20 mq
zona commerciale 500 mq
parcheggi 950 mq
b -Scelte progettuali e descrizione del bene
Il progetto e costituito da cinque "quinte scavate" alternate 4 percorsi pedonali, che si sviluppano
secondo l'andamento nord-sud, e che occupano l'intera lunghezza dell'area di studio; questa continuita
e interrotta dalla presenza di due passaggi il piu esterno dei quali vince il salto di quota tra via
Belluzzo e via Pellati, mentre quello piu centrale identifica la divisione tra il verde pubblico e il
costruito.
Il costruito e poi a sua volta interrotto da cinque passaggi trasversali alle quinte che connettono tra di
loro i vari percorsi pedonali.
Nella quinta posta al margine ovest, l'unica controterra, si trova la zona commerciale, mentre la quinta
posta al margine est e l'unica che ha annessa una fascia per i giardini privati.
Lo stesso concetto si rispecchia nel trattamento delle quinte riguardanti il verde pubblico dove appunto
troviamo nel limitare est una zona riservata ai parcheggi.
Dal percorso pedonale per accedere alle abitazioni sono state previste delle rampe che conducono alla
quota solaio di +70cm dal percorso stesso. Dei 46 alloggi progettati 12 sono duplex, mentre i restanti
34 sono simplex.

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BENE ANALOGO
Progetto: Donnybrook quarter
Architettto: Peter Barber
Committente: Circle 33 Housing
Trust in collaborazione con la
fondazione Accomodation Change
tramite concorso
Anno Realizzazione: 2002 - 2006
Ubicazione: Londra
Superficie edificata: 2.940 mq
Costo di costruzione: 5.765.000 Euro
Costo al mq: 1.960 Euro/mq
Abbiamo scelto questo progetto come bene analogo perche abbiamo trovato in esso diversi punti in
comune con cio che ci piacerebbe realizzare nella nostra area di studio.
Come il quartiere Donnybrook infatti, il nostro progetto si compone di unita abitative che si sviluppano
attorno ad un percorso stradale pedonale, su cui si affacciano terrazze e dove i bambini possono
giocare e tutti in generale godere della vita all'aperto.
Entrambi i progetti si estendo per circa 3000 mq ed accolgono al loro interno attivita commerciali e
alloggi distribuiti a schiera, con accessi indipendenti e che si sviluppano su diverse altezze (Barber ha
realizzato 35 alloggi da 1 a 3 piani, mentre noi abbiamo previsto 46 alloggi da 1 o 2 piani).

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CALCOLO SUPERFICI RAGGUAGLIATE
ALLOGGIO 1
SUP. NETTA (mq)
COEFF. RAGG. %
SUP. RAGG. %
Ambiente unico soggiorno + cucina
38,36
100
38,36
Doppia
17,44
70
12,21
Matrimoniale
14,19
70
9,93
Bagno 1
5,41
40
2,16
Bagno 2
6,39
40
2,56
Spazio di distribuzione
10,17
20
2,03
TOTALE
91,96
67,26
ALLOGGIO 2
SUP. NETTA (mq)
COEFF. RAGG. %
SUP. RAGG. %
Ambiente unico soggiorno + cucina
38,98
100
38,98
Singola
10,01
70
7,01
Singola
9,81
70
6,87
Matrimoniale
16,1
70
11,27
Bagno 1
6,41
40
2,56
Bagno 2
5,6
40
2,24
Studio
5,2
40
2,97
Spazio di distribuzione
8,22
20
1,64
TOTALE
100,33
73,54
ALLOGGIO 1
SUP. NETTA (mq)
COEFF. RAGG. %
SUP. RAGG. %
Ambiente unico soggiorno + cucina
32,82
100
32,82
Doppia
14,58
70
10,21
Matrimoniale
15,39
70
10,77
Bagno 1
5,37
40
2,15
Bagno 2
4,35
40
1,74
Spazio di distribuzione
2,59
20
0,52
TOTALE
75,1
58,21
ALLOGGIO 2
SUP. NETTA (mq)
COEFF. RAGG. %
SUP. RAGG. %
Ambiente unico soggiorno + cucina
27,98
100
27,98
Singola
9,01
70
6,31
Singola
9,11
70
6,38
Matrimoniale
15
70
10,5
Bagno 1
6,41
40
2,56
Bagno 2
4,29
40
1,72
Spazio di distribuzione
3,22
20
0,64
TOTALE
75,02
56,09
ALLOGGIO 3
SUP. NETTA (mq)
COEFF. RAGG. %
SUP. RAGG. %
Ambiente unico soggiorno + cucina
25,34
100
25,34
Singola
8,18
70
5,73
Singola
9,01
70
9,01
Matrimoniale
13,48
70
9,44
Bagno 1
3,37
40
1,35
Bagno 2
2,47
40
0,99
Spazio di distribuzione
11,9
20
2,38
Terrazze
20,41
50
10,21
TOTALE
73,75
64,43

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ALLOGGIO 1
SUP. NETTA (mq)
COEFF. RAGG. %
SUP. RAGG. %
Ambiente unico soggiorno + cucina
32,58
100
32,58
Matrimoniale
14,34
70
10,04
Bagno
5,19
40
2,08
Spazio di distribuzione
2,78
20
0,56
TOTALE
54,89
45,25
ALLOGGIO 2
SUP. NETTA (mq)
COEFF. RAGG. %
SUP. RAGG. %
Ambiente unico soggiorno + cucina
32
100
32
Matrimoniale
14,61
70
10,23
Bagno
4,45
40
1,78
Spazio di distribuzione
1,78
20
0,36
TOTALE
52,84
44,36
ALLOGGIO 1
SUP. NETTA (mq)
COEFF. RAGG. %
SUP. RAGG. %
Ambiente unico soggiorno + cucina
13,2
100
13,2
Matrimoniale
12
70
8,4
Bagno
4,16
40
1,66
Spazio di distribuzione
1,4
20
0,28
TOTALE
30,76
23,54
ALLOGGIO 2
SUP. NETTA (mq)
COEFF. RAGG. %
SUP. RAGG. %
Ambiente unico soggiorno + cucina
15,1
100
15,1
Matrimoniale
12
70
8,4
Bagno
3,3
40
1,32
Spazio di distribuzione
1,2
20
0,24
TOTALE
31,6
25,06
ALLOGGIO 1
SUP. NETTA (mq)
COEFF. RAGG. %
SUP. RAGG. %
Monolocale
14,39
100
14,39
Bagno
4,81
40
1,92
Spazio di distribuzione
1,4
20
0,28
TOTALE
Err:522
16,59
ALLOGGIO 2
SUP. NETTA (mq)
COEFF. RAGG. %
SUP. RAGG. %
Monolocale
13,3
100
13,3
Bagno
4,56
40
1,82
Spazio di distribuzione
1,42
20
0,28
TOTALE
19,28
15,41
LOCALE COMMERCIALE
SUP. NETTA (mq)
COEFF. RAGG. %
SUP. RAGG. %
Area vendita
32,39
100
32,39
Bagno
2,1
20
0,42
Magazzino
4,31
20
0,86
TOTALE
38,8
33,67

---

LOCALE COMMERCIALE
SUP. NETTA (mq)
COEFF. RAGG. %
SUP. RAGG. %
Area vendita
54,24
100
54,24
Bagno
4,3
20
0,86
Magazzino
10,24
20
2,05
TOTALE
68,78
57,15
SUPERFICIE RAGGUAGLIATA TOTALE
2340,64
CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA
COSTO UNITARIO DI COSTRUZIONE
1960
COSTO TOTALE DI COSTRUZIONE
4587654,4
IVA 20%
917530,88
COSTO TOTALE + IVA
5505185,28
ONERI PROFESSIONALI 10%
458765,44
ONERI CONCESSORI 25 /MQ
25*8870 mc
221750
ONERI FINANZIARI 5%
229382,72
COSTO TOTALE DELL'INTERVENTO
6415083,45
CALCOLO DELLE PERCENTUALI D'INCIDENZA
Scavi e reinterri
8 %
513206,68
Struttura in c.a.
24 %
1539620,03
Solai
9 %
577357,51
Tamponature e tramezzi
4 %
256603,34
Coperture e impermeabilizzazioni
4 %
256603,34
Pavimenti e rivestimenti
9 %
577357,51
Intonaci
7 %
449055,84
Infissi
12 %
769810,01
Opere in ferro
2 %
128301,67
Impianti elettrico e telefonico
4 %
256603,34
Impianti sanitario e idrico
8 %
513206,68
Impianti di condizionamento
6 %
384905,01
Fognature
2 %
128301,67
Altri elementi
1 %
64150,83
100 %
6415083,46

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