White Paper on
Family Limited Partnership Overview
{106594.DOC}

---

Nicolosi & Associates White Paper 
Family Limited Partnership Overview 


 
Introduction 
 
A family limited partnership (“FLP”) is a statutory limited liability entity created 
under  state  law.    FLPs  are  named  because  ownership  of  partnership  interests 
typically is limited to members of the same family.  Because of the many tax and 
non‐tax benefits provided by a FLP, it is frequently used as the foundation of a 
well‐organized  estate  plan.    With  proper  planning,  a  FLP  ensures  the  orderly 
distribution  of  assets  to  subsequent  generations  at  values  that  are  reduced  for 
estate and gift tax purposes. 
 
The purpose of this article is to provide a general overview of the use of FLPs in 
estate planning.  The concepts underlying FLPs are easy to understand and can 
be  used  to  create  a  powerful  strategy  for  asset  protection.    We  hope  that  this 
article will be a useful source of information.   
 
Purposes And Uses 
 
FLPs serve a number of legitimate business purposes; for providing continuous 
ownership  of  property  within  the  family  unit;  consolidating  ownership; 
providing  a  deterrent  against  postmortem  asset  ownership  among  family 
members;  deterring  claims  of  creditors  and  spouses;  limiting  personal  liability 
for  contract  and  tort  damages;  decreasing  probate  and  estate  administration 
costs; and minimum guardianship costs for interests held by minors.  State law 
as modified by the FLP agreement governs ownership rights in the FLP. 
 
Typically,  parents  form  FLPs  and  contribute  some  of  their  assets  to  the  entity.  
The  parents  or  one  of  the  parents  act  as  the  general  partners.  Children  and  or 
spouses  are  typically  the  limited  partners.    Often  times  the  limited  partnership 
the founders of the FLP gift interests to the limited partners.  The FLP agreement 
sets  out  who  will  be  responsible  for  managing  the  FLP  assets  and  assuming 
{106594.DOC}

---

personal  liability  for  FLP  debts  (“General  Partner”).    The  personal  liability  of 
those  family  members  who  give  up  day‐to‐day  management  rights  and  duties 
(“Limited  Partners”)  is  limited  to  the  amount  of  capital  which  they  contribute.  
Since Limited Partner’s interests are typically gifted; they generally do not have 
any liability to the creditors of the FLP. 
 
Given  that  the  underlying  purpose  of  most  FLPs  is  to  plan  for  the  transfer  of 
assets from parents to children, many parents are not willing to part with control 
over  their  assets  when  the  FLP  is  created.    In  some  cases  the  parents  simply 
desire to continue managing the assets contributed to the FLP and in other cases 
the children lack the maturity or business skills required to manage the assets. 
 
In  the  latter  case,  a  FLP  usually  provides  the  parents  with  the  time  and 
opportunity to educate their children about managing the assets of the FLP. 
 
In reviewing the various purposes for creating a FLP, the following reasons are 
often cited: 
 
• To adopt a succession plan for the ownership, management and control of 
assets. 
• To  ensure  the  orderly  transfer  of  property  interest  to  family  members 
while retaining control over the assets. 
• To simplify annual gifting by parents. 
• To reduce income, estate, gift and/or generation skipping taxes. 
• To ensure that arbitration will be the method for resolving family disputes 
over assets rather than costly litigation. 
• To protect assets from creditors and from waste by the heirs. 
• To consolidate asset ownership into a single entity. 
• FLPs are more flexible than trusts in their operation and amendment. 
 
{106594.DOC}

---

Benefits 
 
The major benefits provided by a FLP are: 
• Centralized management and continued control over assets by parents. 
• Preventing undesired transferees from acquiring FLP interest. 
• Ensuring continuous family ownership of assets. 
• Reducing value of FLP interests for transfer tax purposes. 
• Avoiding attachment of FLP assets by personal creditors of the partners. 
• Providing income tax advantages as compared to other ways of holding 
property. 
• Decreased investment and management costs for assets. 
 
Centralized Management and Continued Control 
 
Control over assets contributed to the FLP is achieved by retaining ownership of 
the General Partner/Managing Partner interest. 
 
Managing Partner 
 
The most important decision to be made in creating a FLP is who to name as the 
Managing  Partner.    The  Managing  Partner  exercises  exclusive  control  over  the 
partnership  business  operations  and  determines  when,  and  how  much  of  the 
partnership income to distribute to the partners.  As part of the FLPs succession 
planning,  a  Non‐Managing  General  Partner  will  be  named  to  succeed  in  the 
duties  of  management  and  control  upon  the  removal,  resignation,  bankruptcy, 
dissolution, death or incompetence of the Managing Partner. 
 
Possible  Managing  Partners  include  one  or  both  parents  (or  the  trustee  of  their 
family living trust, corporations, limited liability companies (controlled by one or 
more parents), children or grandchildren (or trusts for their benefit).  However, 
generally  it  is  not  recommended  that  children  be  given  management  powers 
unless the parents expressly desire to relinquish control over their assets and the 
child has sufficient experience and maturity in managing the FLP assets. 
 
{106594.DOC}

---

Even  though  much  of  the  value  of  the  FLP  may  be  gifted  away  by  transferring 
limited partner interests to the children, the Managing Partner maintains control 
of the assets in the FLP. 
 
{106594.DOC}

---

Duties and Responsibilities 
 
The  Managing  Partner  should  have  the  necessary  willingness,  knowledge  and 
experience to do the following: 
• Manage and invest partnership assets. 
• Make decisions as to distributions of partnership income and/or assets. 
• File income tax returns on behalf of the partnership. 
• Furnish annual partnership income tax information (schedule K‐1) to the 
partners. 
• Make necessary filings with the Secretary of State. 
• Give  or  withhold  consent  to  transfers  of  partnership  interests  and 
amendment of the agreement. 
 
Ensuring Continuous Family Ownership 
 
Continuous  family  ownership  of  the  FLP  is  guaranteed  by  restricting  each 
partner’s  ability  to  sell  or  otherwise  transfer  his  or  her  interest  to  non‐family 
members.  Because most FLPs are used by parents to transfer partnership interest 
to  their  children  at  reduced  transfer  tax  values,  the  existence  of  rights  of  first 
refusal,  buy‐sell  provisions,  or  other  restrictions  on  transfer  are  of  paramount 
concern and require considerable attention. 
 
The FLP agreement should prohibit the partners from selling or transferring their 
interest  in  a  manner  which  is  disruptive  to  the  continuation  of  the  family  asset 
arrangement plan or disruptive to family harmony. 
 
Typically the FLP agreement will provide the partners a right of first refusal to 
deal with a circumstance where one partner wishes to sell his or her interest to a 
nonfamily member.  In such cases the nonselling partners will have the right to 
purchase  the  interest  of  the  selling  partner  for  cash  or  with  an  unsecured long‐
term promissory note which bears an interest rate favorable to the buyer.  Only if 
the nonselling partners fail to exercise their purchase rights may the interest then 
be sold to the non‐family member. 
 
If  the  family  members  do  not  wish  for  the  new  partner  to  possess  any  voting 
rights, then the agreement should permit them to treat the new partner as a mere 
{106594.DOC}

---

assignee who is only entitled to receive income distributions and a proportionate 
share of partnership income, expenses, deductions and credits. 
 
This mechanism provides the family members with protection from the influence 
of undesired active partners.  In this way the FLP agreement promotes continued 
family ownership and does not disrupt good asset management. 
 
{106594.DOC}

---

Reducing Values For Transfer Tax Purposes 
 
An incidental but important benefit of a FLP is its reduction of values for estate 
and gift tax purposes.  Such reduction is a byproduct which accompanies indirect 
ownership of assets in the FLP.  As a general rule, the value of a FLP interest is 
worth  less  than  direct  ownership  of  the  same  percentage  interest  in  the 
underlying assets of the FLP.  This is because ownership of a FLP interest does 
not  convey  any  rights  of  management  or  control  over  the  underlying  assets 
(except to the Managing Partner) and the agreement prohibits the partners from 
freely transferring their interest to non‐family members.  Conversely, transfer tax 
values are reduced by the application of discounts (determined by appraisal) to 
reflect these restrictions. 
 
Discount For Lack of Control 
 
A discount for lack of control may be applied in establishing estate and gift tax 
values of FLP interest.  This discount reflects the inability of a limited partner to 
control the operations of the FLP or to invest its assets in a manner which is of 
greatest  benefit  to  the  limited  partner.    Because  management  and  investment 
decisions  (including  the  decision  as  to  when  to  distribute  partnership  income) 
are  outside  the  control  and  influence  of  the  limited  partners,  the  value  of  a 
limited partner’s interest is reduced to reflect such lack of control. 
 
Typical discounts for lack of control (minority interest) generally range between 
twenty  percent  (20%)  and  thirty  percent  (30%).    This  discount  is  sometimes 
referred to as a minority interest discount. 
 
Discount For Lack of Marketability 
 
An  underlying  purpose  of  the  family  limited  partnership  is  to  maintain 
ownership of assets for the benefit of members of one or more selected families.  
Thus,  the  transfer  of  partnership  interest  to  persons  outside  the  family  unit  is 
disfavored  and,  in  extreme  cases,  may  even  be  prohibited  by  the  partnership 
agreement      Furthermore,  private  limited  partnership  interests  generally  lack 
access to a readily available exchange for trading.  For this reason it is said that a 
{106594.DOC}

---

limited partnership interest lacks marketability and is not easily convertible into 
cash or cash equivalents. 
 
This circumstance has resulted in further discounts in the range of 20% to 40%. 
 
Lock‐in Discount 
 
Inability of partners to “cash out” their interests, restrictions on liquidation of the 
partnership, rights of refusal and other transfer restrictions in the FLP agreement 
reduce the value of a FLP interest for estate and gift tax purposes.  Based upon 
the number and severity of the transfer restrictions and on applicable state laws a 
“lock‐in”  discount  may  also  be  applied  in  determining  the  value  of  the  FLP 
interest for transfer tax purposes. 
 
This type of discount may range from 10% to 30%. 
 
Asset Protection 
 
FLPs  provide  a  limited  degree  of  protection  for  assets  of  the  partnership  since 
these assets generally cannot be directly attached to satisfy personal debts of the 
limited partners.  Instead, the remedy of a personal creditor of one of the limited 
partners  is  to  obtain  a  “charging  order”  from  a  court  against  the  interest  of  the 
limited  partner.    The  charging  order  entitles  the  creditor  to  receive  the 
distributions which would normally be paid to the limited partner until the debt 
is fully paid. 
 
A charging order, however, does not give the creditor any voting rights in FLP 
matters.  Further, the creditor is not assured that the Managing Partner will elect 
to pay out the FLP income to the partners.  Even though the Managing Partner 
does not pay out any income to the creditor and other partners, the responsibility 
for  paying  the  income  tax  attributable  to  the  attached  limited  partner’s  interest 
will  fall  upon  the  creditor.    Thus,  a  creditor  of  a  limited  partner  may  be 
persuaded  to  accept  a  lower  settlement  offer  in  satisfaction  of  the  debt  rather 
than pursue a charging order. 
 
{106594.DOC}

---

How  long  this  unique  benefit  will  continue  to  exist  is  not  clear.    However,  the 
laws of most states continue to afford partnership assets this substantial degree 
of protection. 
 
Income Tax Benefits 
 
FLPs  also  provide  a  number  of  valuable  income  tax  benefits  to  the  partners.  
Among these benefits are the following: 
 
• Allows pass through of items of income, expense, credit and deduction to 
the partners. 
• Permits “step‐up” in income tax basis in FLP assets for interests received 
from a deceased partner 
• Generally  permits  contribution,  withdrawal  of  assets  or  partnership 
liquidation  without  recognition  of  taxable  gain,  unlike  corporate 
ownership. 
• Allows  income  shifting  since  gifted  FLP  interests  carry  with  them  the 
responsibility for a proportionate share of the partnership income. 
 
These income tax benefits make FLPs extremely attractive in planning for income 
tax  responsibilities  of  the  partners.    If  properly  structured,  the  FLP  will  not 
increase income taxes and may even reduce income taxes in some cases. 
 
Detriments 
 
As  exists  with  the  formation  of  any  entity,  a  FLP  has  some  detriments.    For 
example, the following issues will generally be encountered: 
 
• The FLP will have to pay minimum franchise tax fees for the privilege of 
doing business in each state (approximately $300 annually in Illinois). 
• The  FLP  must  file  annual  income  tax  returns  and  keep  separate 
accounting records. 
• The  cost  of  formation  and  transferring  title  of  assets  into  the  FLP  is 
expensive. 
• Transfer  of  Subchapter  S  corporation  stock  to  a  limited  partnership  will 
terminate the Subchapter S. election. 
{106594.DOC}

---

Document Outline

• 
• ﾿
• 
  • ﾿
  • 
  • ﾿
  • 
  • ﾿
  • 
  • ﾿
  • • 
  • ﾿
  • 

---